Продажа долей наследства

«Расскажите об особенностях продажи доли недвижимого имущества, находящегося в общей собственности».

Андрей И., г. Гомель

На вопрос нашего читателя отвечает нотариус Гомельского нотариального округа Игорь Живодёр:
– Когда наследство поступает во владение нескольких наследников одновременно, возникает так называемая общая собственность. Она бывает двух видов: совместная (когда доли не распределяются между владельцами) и долевая (когда происходит разбиение на конкретные части с определением собственников, каждый из которых приобретает право пользоваться паем и доходами от него). Порой люди не хотят в дальнейшем использовать свою долю. Самым проблемным вопросом в данной ситуации является ее продажа.
Идеальный вариант – договориться с другими совладельцами и оформить сделку купли-продажи. Причастным нужно явиться к нотариусу и в его присутствии подписать необходимый договор.
Если один из наследников не хочет расставаться с наследством, а другой не заинтересован в своей доле, то, в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь, он обязан предложить купить ее совладельцу. Тот либо соглашается приобрести долю на предложенных условиях, либо оформляет у нотариуса отказ от преимущественного права покупки.
Надлежащим считается отказ, в котором указаны все существенные условия, на которых будет осуществляться продажа (цена, условия и порядок расчета, сроки расчета и передачи имущества и т. п.). При наличии отказа от права преимущественной покупки всех остальных совладельцев участник долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему долю постороннему лицу в любое время, но на условиях, прописанных в отказе совладельцев.
Но, как часто бывает, не всегда получается договориться с совладельцем, особенно в вопросах цены на продаваемую долю. Наследнику, который хочет избавиться от своей доли, остается единственный вариант – известить совладельцев в письменной форме о намерении реализовать свою часть имущества постороннему лицу. Заявление о намерении это осуществить рекомендую направлять через нотариуса. При необходимости это подтвердит факт вручения такого извещения или отказа адресата от его получения.
В документе следует указать цену доли и другие условия (например, срок ее оплаты, единовременно или частями, наличными или переводом денег на счет).
Нотариус передает заявление адресату лично под роспись или направляет по почте заказным письмом с уведомлением о получении. Способ вручения указывается заявителем при обращении к специалисту.
Дальнейшие действия наследника, продающего свою долю, зависят от реакции совладельца. Он может согласиться купить долю (в таком случае с ним заключается договор купли-продажи) или же отказаться от получения извещения. Если это зафиксировано в установленном порядке, то он и будет считаться надлежащим извещением. Подтверждением отказа может служить акт, составленный нотариусом.
Если совладелец отказывается от покупки доли, он должен подтвердить это письменно в присутствии специалиста. Это можно сделать в момент удостоверения сделки или заранее. После того, как отказ всех собственников надлежащим образом оформлен, долю можно продать третьему лицу.
Есть еще вариант: никак не отреагировать на предложение. В таком случае через месяц со дня извещения можно продать долю любому лицу. При этом при удостоверении договора купли-продажи нужно будет подтвердить факт вручения извещения совладельцам.
Продать долю постороннему лицу можно исключительно на тех условиях, которые были указаны в извещении о продаже доли. Иначе будет нарушено преимущественное право ее покупки. Если продавец захочет предоставить третьему лицу скидку или, наоборот, увеличить цену продажи, то об изменившихся условиях нужно будет заново уведомить всех совладельцев.
В случае, если преимущественное право покупки доли совладельцем нарушено, он может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли. Это значит, что при положительном решении суда он станет собственником доли с обязанностью ее оплатить. При этом предыдущий покупатель имеет полное право на возмещение причиненных ему убытков.
Таким образом, если возникла необходимость продать или купить долю в общей долевой собственности, первым делом надо обратиться за компетентной консультацией к нотариусу, чтобы избежать нарушения своих интересов и прав.